Photo par seier+seier via Flickr (CC BY 2.0)En bref :
- La SCI facilite la détention et la transmission à plusieurs d’un bien immobilier.
- Le LMNP permet d’amortir le bien loué meublé, ce qui réduit fortement le revenu locatif imposable.
- La plus-value immobilière bénéficie d’abattements progressifs selon la durée de détention.
- Le choix entre SCI à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés dépend du projet patrimonial visé.
La SCI, un outil de détention à plusieurs
La société civile immobilière permet à plusieurs personnes, souvent des membres d’une même famille, de détenir un bien immobilier via des parts sociales plutôt qu’en indivision directe. Elle facilite la prise de décision et la transmission progressive du patrimoine par donation de parts.
SCI à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés
Une SCI classique relève par défaut de l’impôt sur le revenu, les associés étant imposés directement sur leur quote-part de revenus fonciers. Une option pour l’impôt sur les sociétés est possible, avec un régime d’amortissement du bien mais une fiscalité différente à la revente.
Le LMNP : louer meublé avec un avantage fiscal
Le statut de loueur en meublé non professionnel s’applique à la location d’un bien meublé, sous certaines conditions de recettes annuelles. Son principal atout fiscal est la possibilité d’amortir comptablement le bien et le mobilier, ce qui réduit fortement, voire annule, le revenu locatif imposable pendant plusieurs années.
SCI ou LMNP : comparaison synthétique
| Critère | SCI | LMNP |
|---|---|---|
| Nombre de détenteurs | Plusieurs associés | Un ou plusieurs propriétaires directs |
| Type de location | Nue ou meublée selon les statuts | Meublée uniquement |
| Avantage fiscal principal | Transmission facilitée | Amortissement du bien |
La fiscalité de la revente
“Les plus-values immobilières des particuliers bénéficient d’abattements progressifs pour durée de détention, jusqu’à une exonération totale au-delà d’un certain nombre d’années.” — BOFiP, 2026
- Calculer la plus-value brute : prix de vente moins prix d’achat et frais justifiés
- Appliquer les abattements pour durée de détention applicables à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux
- Vérifier le régime spécifique applicable si le bien était détenu via une SCI à l’impôt sur les sociétés
Cette fiscalité de l’immobilier locatif se distingue de celle applicable aux entreprises et à la CFE, mais un dirigeant peut être concerné par les deux sujets en parallèle. Un expert-comptable ou un professionnel réglementé peut accompagner ce choix selon la complexité du montage.
Questions fréquentes
Quel est l'intérêt fiscal d'une SCI ?
Une SCI facilite la gestion à plusieurs d’un bien immobilier et sa transmission progressive par donation de parts, avec un choix possible entre impôt sur le revenu et impôt sur les sociétés selon la stratégie patrimoniale poursuivie.
Qu'est-ce que le statut LMNP ?
Le loueur en meublé non professionnel permet de louer un bien meublé en bénéficiant d’un régime fiscal avantageux, notamment via l’amortissement comptable du bien qui réduit fortement le revenu locatif imposable, sous conditions de recettes.
Comment est calculée la plus-value immobilière ?
La plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, corrigée des frais et travaux justifiés, avec des abattements progressifs pour durée de détention jusqu’à une exonération totale après 22 ou 30 ans selon l’impôt concerné.